Tontin osto - Mitä ovat hyvän tontin tunnusmerkit ja mistä aloittaa hankkeen suunnittelu?

Kun haave omasta kodista alkaa tulla ajankohtaiseksi, tulevan rakentajan mielessä pyörii valtava määrä kysymyksiä ja pohdittavia asioita. Tähän blogiin on koottu muutamien rakennusalan ammattilaisten huomioita omakotirakentamisesta ja projektin etenemisestä. Erityisesti tekstissä käsitellään tontin ostoa, perustusten tekoa ja omakotitalon suunnittelutyötä.


Rakentamisesta puhuttaessa mukana kulkee aina myös rakentajan budjetti ja sen vaikutukset hankkeeseen ja hankkeen vaikutukset budjettiin. 

Mitä ovat hyvän tontin tunnusmerkit?

Tontti tulee määrittämään rakennushankkeesi kokonaisbudjettia suuresti. Pehmeälle maaperälle tai rinteiselle tontille on huomattavasti kalliimpaa rakentaa kuin tasaiselle, kantavalle maaperälle. Tontin muoto ja asettuminen eri ilmansuuntiin nähden määrittävät myös talon suunnittelua. 

Tontin ulkoisista merkeistä, kuten pinnan muodoista, kasvillisuudesta ja ilmansuunnista voi tehdä suuntaa-antavia arvioita maaperän laadusta. Lehtipuut ja runsas, rehevä kasvillisuus viittaavat kosteaan maaperään. Kanerva ja mänty viihtyvät kuivalla kankaalla, joka on yleisesti ottaen hyvä rakennusalusta omakotitalolle. 

Tontin ja lähialueen historiaan kannattaa tutustua. Ota selvää, onko tonttisi lähellä ollut esimerkiksi teollisuutta, jonka jäljiltä maaperä voisi olla jollain tapaa saastunut. 

Ammattitaitoisesti toteutettu maaperätutkimus on suositeltava toimenpide. Maaperätutkimus kertoo tontin maatyypin ja kantavuuden, joiden pohjalta määritetään perustamistapa. 

Ihanteellisessa tilanteessa tontin maanpinnat viettävät tontilta pois päin, eikä liian varjostavia puita tai rinteitä ole talon välittömässä läheisyydessä. Varjostava kuusimetsä tai jyrkkä etelän puoleinen rinne pitävät talon varjossa ja ilman suhteellista kosteutta korkeammalla. Näissä olosuhteissa ulkovuorilaudoitukseentulee herkästi homepilkkua. 

Todellisuudessa ihanteelliset kuivat tontit ja maaperältään kantavat tontit ovat etenkin pääkaupunkiseudulla lähes mahdoton haave. Monet hyvät paikat on jo rakennettu, joten uudisrakentajat joutuvat turvautumaan yhä useammin paalutukseen, louhintaan ynnä muihin lisätoimiin. Tällöin rakennushankkeen ammattitaitoinen suunnittelu nousee yhä suurempaan rooliin. 
 


Ammattilainen osaa arvioida budjettisi, suunnitelmiesi ja tonttisi yhteensopivuutta, joten palkkaa vastaava työnjohtaja mukaan projektiisi hyvissä ajoin, mielellään jo ennen tontin ostoa. Tontti ja suunnitelmat määräävät koko hankkeen budjettia suuresti. 



talo.jpg

Hyvin suunniteltu on enemmän kuin puoliksi tehty – panosta pääsuunnittelijaan ja vastaavaan työnjohtajaan 

Maankäyttö- ja rakennuslaki määrää, että ”rakennushankkeeseen ryhtyvän käytettävissä tulee olla riittävän ajoissa ja suunnittelutehtävän vaativuutta vastaavasti pätevyysvaatimukset täyttävät suunnittelijat.” Samainen laki ohjeistaa, että pääsuunnittelija otettaisiin avuksi jo rakennustyyppiä ja sen tontille sijoittumista pohdittaessa. 

Ulkopuolinen, rakennusvalvontaviranomaisen hyväksymä vastaava työnjohtaja tulee lain mukaan palkata viimeistään siinä vaiheessa, kun työmaalla aloitetaan maatyöt. Vastaava työnjohtaja on vastuussa siitä, että työmaalla suoritetut toimet ovat rakentamiselle asetettujen lakien, säännösten ja määräysten mukaisia. 

Vastaavan työnjohtajan lisäksi talohanke vaatii siis myös jo aiemmin mainitun pääsuunnittelijan, joka vastaa suunnittelun kokonaisuudesta ja sen laadusta. Pääsuunnittelija huolehtii, että rakennussuunnitelma ja erityissuunnitelmat muodostavat eheän kokonaisuuden. Sama henkilö voi toimia sekä vastaavana työnjohtajana että pääsuunnittelijana. 

Ammattilainen osaa arvioida budjettisi, suunnitelmiesi ja tonttisi yhteensopivuutta, joten palkkaa vastaava työnjohtaja mukaan projektiisi hyvissä ajoin, mielellään jo ennen tontin ostoa. Tontti ja suunnitelmat määräävät koko hankkeen budjettia suuresti. 
 


Kysy vastaavalta työnjohtajaltasi suosituksia hyvistä rakennustyöntekijöistä ja hyödynnä työnjohtajan ammattitaitoa muissakin kilpailutuksissa. 



Rakennushankkeeseen tarvittava työvoima – muut ammattilaiset

Vuonna 2018 36 % omakotitaloista ostettiin muuttovalmiina. Alle kolmasosa (28 %) taloista valmistui omatoimisesti rakentaen. Loput 36 % taloista rakennettiin osaurakoina tai tuntitöinä ammattilaisella. Noin joka toinen rakentaja osallistui talon rakentamiseen jollain tavalla itse.

Ammattitaitoisen työvoiman saanti työmaalle ja sitä kautta työvoimakustannusten arviointi on tällä hetkellä haastavaa. Laadukkaan työvoiman vaikea saatavuus saattaa osaltaan myös hidastaa rakennushankkeen etenemistä ja lisätä välillisiä kustannuksia, kuten mahdollista vuokralla asumisen pituutta ja esimerkiksi työmaa-aikaista sähkönkulutusta. 

Kysy vastaavalta työnjohtajaltasi suosituksia hyvistä rakennustyöntekijöistä ja hyödynnä työnjohtajan ammattitaitoa muissakin kilpailutuksissa. 

 

Perustava - Sokkelin valu.jpg

 


Kustannuslaskelma on tärkeää tehdä mahdollisimman realistisesti jo suunnitteluvaiheessa. Tee kustannuslaskelmat muutaman eri skenaarion mukaan, jottei mahdollinen budjetin ylittyminen tule järkytyksenä.  


 

Rakentajan budjetti ylittyy helposti – tee useampi skenaariolaskelma  

Omien tarpeiden mukaan suunniteltu koti on parhaimmillaan sujuvan ja viihtyisän arjen mahdollistaja, pahimmillaan sekava kokonaisuus yksittäisiä toiveita, joiden käytännöllisyyttä ja yhteensopivuutta ei kyseenalaistettu tai päästy kokeilemaan ennen niiden toteuttamista. 

Tila, jossa muun muassa  arkkitehtuuri, kodintekniikka, sähkösuunnitelmat ja budjetin mukaiset asumis- ja rakentamiskustannukset kohtaavat, on monen ammattilaisen hyvän yhteistyön tulosta. 

Tee erilaisia listauksia toiveista tulevalle kodille. Tee lista asioista, jotka ovat uudessa kodissa ehdottomia ja lista asioista, joissa on tarpeen vaatiessa joustovaraa. Kolmanneksi tee lista asioista, joita et taloon halua. Ammattitaitoinen suunnittelija voi ehdottaa toiveidenne, budjettinne ja tonttinne mukaisia rakennusteknisesti järkeviä kokonaisuuksia.  

Kustannuslaskelma on tärkeää tehdä mahdollisimman realistisesti jo suunnitteluvaiheessa. Tee kustannuslaskelmat muutaman eri skenaarion mukaan, jottei mahdollinen budjetin ylittyminen tule järkytyksenä.  

Rakennusprojektissa on paljon tarkasti ennalta tiedossa olevia kuluja, kuten tontin hankinta, maatöiden teko, suunnittelijoiden palkkaus, talopaketin tai rakennustarvikkeiden hinta, perustusten hinta ja arvio rakennusluvan ynnä muiden viranomaiskulujen määrästä. 

Näiden ennalta tiedossa olevien kulujen lisäksi olisi hyvä varata muutamia kymmeniä tuhansia euroja muun muassa erilaisiin ennalta-arvaamattomiin viranomaismaksuihin, vesi- ja viemäriverkoston liittymismaksuihin ja mahdollisten ylimääräisten vastuuhenkilöiden, kuten pohjarakennesuunnittelijan, palkkaukseen. 

 


Niin sanotusti tavallisille perustuksille voidaan antaa kiinteä, suunnittelutyön sisältävä hinta jo varhaisessa vaiheessa, mutta paalukohteissa lopullinen kustannus määräytyy toteutuneiden paalumetrien mukaan. Mitä vaativampi maaperä, sitä suurempaan rooliin ammattitaitoinen perustussuunnittelu nousee. 



Sokkelin valu - Muotitus.jpg


Perustusten rooli

Talon rakentaminen on varsinkin yksityiselle omakotirakentajalle elämän suurin investointi. On ratkaisevan tärkeää, että talo säilyttää muotonsa ja pysyy tukevasti paikallaan. Perustusten tehtävä on kannatella rakennuksen painoa ja toimia välikappaleena varsinaisen rakennuksen ja maan välissä. 

Perustusten kustannus on kantavalle maalle rakennettaessa karkeasti arvioiden vajaa kymmenen tuhatta euroa. Paalutettavassa kohteessa kustannukset saattavat jopa kolminkertaistua. Niin sanotusti tavallisille perustuksille voidaan antaa kiinteä, suunnittelutyön sisältävä hinta jo varhaisessa vaiheessa, mutta paalukohteissa lopullinen kustannus määräytyy toteutuneiden paalumetrien mukaan. Mitä vaativampi maaperä, sitä suurempaan rooliin ammattitaitoinen perustussuunnittelu nousee. 
 

Lähteet:

Vastaavan työnjohtajan haastattelu
Perustavan suunnittelupuolen haastattelu
Rakennustutkimus RTS – valintaopas rakentajille 2019 - 2020
 

Lisätietoa rakentamisesta

Maaperätutkimus ja maarakennustyöt – Ota nämä huomioon talon rakentamista suunnitellessa

Talon suunnittelu – vältä nämä yleiset virheet

Talon perustukset - Mistä perustusten hinta koostuu?

Talon rakentaminen - 10 askelta omaan kotiin >>

Kaikki lähtee perustuksista >>

Tulevaisuuden asuminen - Katso video ASTA 2020 -Messuilta >>

Rakenna ja Remontoi -messut 2020 - Parhaat messuvinkit >>

Tutustu palveluihimme >> 

Kaikki yhteystiedot >>

Lähetä tarjouspyyntö >>


Kaipaatko apua hankkeessasi? Jätä yhteydenottopyyntö alla olevalla lomakkeella.

Pakollinen
Pakollinen
Pakollinen

PERUSTAVA

Perustava on enemmän kuin pelkkä perustusurakoitsija. Me palvelemme koko maan laajuisesti rakennusliikkeitä, talotoimittajia ja yksityisiä rakennuttajia kumppanuusperiaatteella — geopalveluista aina runkotoimituksiin asti. Mietimme juuri sinun tarpeisiisi sopivat rakenteet — rakennuspaikan ja rakennuksen asettamat vaatimukset huomioiden —, joilla varmistamme kustannussäästöt.

Palveluihimme kuuluvat perustukset pien- ja kerrostaloihin, hoivarakennuksiin sekä eri kokoisiin toimitiloihin. Valamme väestönsuojat ja toteutamme tukimuurit. Kellarit ja muut betonirungot valmistamme omalla elementtitehtaalla Lammilla.

Meiltä saat 

  • Perustus- ja päärakennesuunnittelun osana perustustoimitusta

  • Betoniperustukset pien- ja kerrostaloihin, hoivarakennuksiin ja toimitiloihin

  • Tukimuurit, väestönsuojat, ja betonirungot joko elementteinä tai paikallavaluna

  • Geopalvelut eli pohjatutkimukset ja pohjarakennesuunnittelut Etelä- ja Keski-Suomessa

  • Infrapalvelut eli maarakennustyöt kokonaisurakkana Lahdesta Helsinkiin.